Vender piso en un divorcio en Aragón

La vivienda familiar suele ser el bien más importante de una pareja. Por eso, en una separación o un divorcio, decidir qué hacer con ella genera dudas y, a veces, tensiones. ¿Vender? ¿Quedarse uno con el piso? ¿Mantenerlo a medias?

En Aragón, además, hay una particularidad que muchas parejas desconocen: el régimen económico matrimonial por defecto no es el de gananciales. En este artículo explicamos las opciones, los impuestos y los pasos para vender el piso en un divorcio en Zaragoza.

El consorcio conyugal: el régimen aragonés

Si os casasteis en Aragón sin firmar capitulaciones, lo normal es que vuestro régimen sea el consorcio conyugal, regulado por el derecho foral aragonés. Funciona de forma parecida a los gananciales: los bienes adquiridos durante el matrimonio son comunes.

Al divorciaros, hay que liquidar ese consorcio, es decir, repartir los bienes comunes. La vivienda es casi siempre la pieza central de ese reparto.

Si estabais casados en separación de bienes o erais pareja de hecho, el piso suele estar en copropiedad. En ese caso, las reglas son distintas, como veremos más abajo.

Las tres opciones habituales

Cuando una pareja se separa, la vivienda puede seguir varios caminos:

• Vender a un tercero. Se vende el piso, se cancela la hipoteca si la hay y se reparte lo que queda. Es la opción más limpia cuando ninguno puede o quiere quedárselo.
• Adjudicarlo a uno de los dos. Uno se queda con la vivienda y compensa al otro con dinero u otros bienes.
• Mantenerlo en común. Es posible, pero alarga el vínculo económico y suele generar conflictos a medio plazo.

No hay una opción mejor que otra. Depende de la situación económica de cada uno, de los hijos y de la hipoteca.

Impuestos: qué se paga en cada caso

La fiscalidad cambia según el régimen y la forma de reparto. A grandes rasgos:

• Liquidación del consorcio conyugal. La adjudicación de la vivienda a uno de los cónyuges al disolver el régimen suele estar exenta de los impuestos de transmisión, con requisitos.
• Extinción de condominio. Si el piso estaba en copropiedad por separación de bienes o pareja de hecho, y uno compra la parte del otro, normalmente tributa por actos jurídicos documentados. En Aragón el tipo es del 1,5%.
• Venta a un tercero. Cada uno declara en el IRPF su parte de la ganancia, con la escala del ahorro del 19% al 30%. Además, se paga la plusvalía municipal, que en Zaragoza tiene un tipo del 28% según la ordenanza fiscal vigente.

Cada caso tiene matices. Antes de firmar nada, revisadlo con un abogado de familia, un notario o un asesor fiscal.

La hipoteca común

Es uno de los puntos que más confusión genera. Aunque un juez o un convenio adjudiquen la vivienda a uno de los dos, el banco no libera automáticamente al otro de la hipoteca. Para salir del préstamo hace falta que la entidad acepte una novación y compruebe que quien se queda puede pagarla en solitario.

Si el banco no lo acepta, la venta a un tercero suele ser la salida más sencilla. Con el dinero de la venta se cancela la hipoteca y ambos quedan libres.

Cuando el uso de la vivienda se atribuye a los hijos

En muchos divorcios con hijos menores, el juez atribuye el uso de la vivienda al progenitor que se queda con su custodia. Ese uso no cambia la propiedad, pero condiciona la venta: hace falta el acuerdo de ambos o una autorización judicial.

En la práctica, muchas parejas pactan vender cuando los hijos alcanzan cierta edad o cuando cambian de vivienda. Dejarlo bien redactado en el convenio evita problemas futuros.

Cómo acordar un precio sin discutir

El precio es la causa más frecuente de bloqueo. Uno quiere vender rápido y el otro prefiere esperar. Uno cree que el piso vale más y el otro menos. Algunas pautas ayudan:

• Una valoración profesional e independiente, basada en ventas reales del barrio.
• Un único interlocutor para las visitas y las ofertas, que informe a los dos por igual.
• Plazos y precio mínimo acordados por escrito antes de anunciar el piso.

En ACG acompañamos a muchas parejas en este proceso con discreción y trato cercano. Informamos a ambas partes de cada paso, para que la venta no añada más tensión a un momento ya difícil.

En resumen

Vender un piso en un divorcio en Aragón empieza por saber qué régimen teníais: consorcio conyugal, separación de bienes o pareja de hecho. A partir de ahí se elige entre vender, adjudicar o mantener la vivienda, cada opción con su fiscalidad. La hipoteca común y el uso atribuido a los hijos son los dos puntos que más condicionan la decisión. Con una valoración independiente y un proceso transparente para los dos, la venta resulta mucho más sencilla.

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