Publicado: 05 de noviembre de 2026

Vender piso alquilado tras el decreto 29/2026

El decreto de vivienda 29/2026 impide al inquilino renunciar a su derecho de compra y el 28/2026 alarga los alquileres. Qué cambia si vendes un piso alquilado.

Si tienes un piso alquilado en Zaragoza y piensas venderlo, octubre ha cambiado las reglas. Desde el 8 de octubre está en vigor el Real Decreto-ley 29/2026, que refuerza el derecho del inquilino a comprar la vivienda antes que nadie. Y el 15 de noviembre está previsto que entre en vigor el Real Decreto-ley 28/2026, que alarga los contratos de alquiler. Los dos están pendientes de que la Diputación Permanente del Congreso los convalide antes de mediados de noviembre, así que conviene saber qué cambia ya y qué puede cambiar.

Qué ha pasado en octubre

El Gobierno aprobó el 29 de septiembre dos decretos de vivienda que el Congreso rechazó el 2 de octubre. Tras la convocatoria de elecciones generales para el 29 de noviembre, el Consejo de Ministros aprobó el 6 de octubre dos nuevos decretos que recogen en lo sustancial esas medidas: el 28/2026 y el 29/2026, publicados en el BOE del 7 de octubre. Como las Cortes están disueltas, la decisión de convalidarlos o derogarlos corresponde a la Diputación Permanente, que vota cada decreto por separado, según explica Legal Today. Si alguno no se convalida, queda derogado, aunque los efectos producidos mientras estuvo en vigor se mantienen.

El cambio que más afecta a quien vende: el derecho del inquilino a comprar

La Ley de Arrendamientos Urbanos ya daba al inquilino un derecho de adquisición preferente: si el propietario vende, el inquilino puede comprar al mismo precio y condiciones (tanteo) o, si no se le avisó bien, quedarse con la vivienda después de la venta (retracto). Con el decreto 29/2026, según OCU y el análisis de Cuatrecasas, cambian dos cosas importantes:

Ya no se puede pactar la renuncia. Hasta ahora, en contratos de más de cinco años, propietario e inquilino podían acordar en el contrato que el inquilino renunciaba a este derecho. Esa renuncia ya no vale.
Vender en bloque ya no lo evita. Antes, el derecho no se aplicaba si el piso se vendía junto con otras viviendas o locales del mismo propietario. Ahora se mantiene siempre que la vivienda pueda individualizarse jurídicamente.

En la práctica, quien vende un piso con inquilino debe comunicarle por escrito su intención de vender, con el precio y las condiciones de pago. El inquilino tiene 30 días naturales para decidir si compra. Si no se le notifica correctamente, puede ejercer el retracto y quedarse con el piso en las mismas condiciones pactadas con el comprador, como advierte Housfy. Es un riesgo que ningún comprador quiere asumir, así que una notificación mal hecha puede frenar la operación en la notaría.

Contratos más largos desde el 15 de noviembre (si se convalida)

El decreto 28/2026 modifica la prórroga de los contratos de vivienda habitual. Según Garrigues y Merca2, desde el 15 de noviembre:

Al terminar el plazo mínimo, el contrato se prorroga por periodos de cinco años si el propietario es una persona física o siete si es una empresa, salvo aviso válido.
El propietario que no quiera renovar debe avisar con seis meses de antelación, de forma fehaciente, y en algunos casos pagar una indemnización.

Para quien vende, esto pesa en el precio: un piso con un contrato que puede durar muchos años más atrae sobre todo a inversores, que pagan menos que quien busca vivienda para vivir. La diferencia entre vender un piso vacío y uno alquilado puede crecer.

Otros cambios del decreto 29/2026

Alquiler de temporada y por habitaciones. Un contrato de temporada debe justificar su causa; si no, se trata como alquiler de vivienda habitual desde la firma. El alquiler por habitaciones pasa a regirse por la Ley de Arrendamientos Urbanos, según Garrigues.
Compras de grandes empresas. El decreto limita hasta 2030 la compra de viviendas por grandes tenedores que son personas jurídicas, con excepciones.
Fiscalidad. Incluye medidas de IRPF, IVA e IBI. No hemos encontrado ninguna rebaja general para los particulares que venden su vivienda.

Qué hacer si vas a vender un piso alquilado en Zaragoza

Revisa el contrato. Mira la fecha de firma, la duración y si tenía cláusula de renuncia: con el decreto en vigor, no cuentes con ella.
Notifica bien. Comunicación fehaciente (burofax o equivalente) con precio y condiciones reales. Si luego cambias el precio a la baja, puede hacer falta volver a notificar.
Calcula dos precios. El de venta con inquilino y el de venta vacía, y cuánto tiempo y coste supondría cada opción.
Sigue la convalidación. Lo que se decida en la Diputación Permanente puede cambiar las reglas antes de que firmes. Consulta la normativa vigente con un abogado o notario antes de cerrar la venta.

En esta guía de septiembre explicamos cómo está el alquiler en Zaragoza, y en la de documentos para vender, qué papeles necesitas. Si tienes un piso alquilado y dudas entre vender ahora o esperar, en ACG Inmobiliaria te ayudamos a valorar ambas opciones y a preparar la notificación al inquilino: pide tu valoración gratuita o conoce nuestro servicio integral de venta.

Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento legal. Lo actualizaremos cuando se conozca la decisión sobre la convalidación de los decretos.